日圓走弱、房價價差與資產配置需求，正改寫日本住宅市場的海外買家結構。東京23區新建住宅中，台灣已躍居最大海外購屋來源，赴日置產潮正持續升溫。

作者：財訊雙週刊／游筱燕

根據《財訊》雙週刊報導，日本國土交通省於2025年11月25日公布最新調查指出，當年度上半年，東京23區新建公寓的海外購買者明顯增加，其中，來自台灣的買家數量居各國之首，呈現「壓倒性領先」態勢。

房價走揚 引發炒房爭議

信義日本指出，這是官方首次以不動產登記資料系統性揭露海外購屋結構。隨著近年日本房價走揚，「外國人來日炒房」的討論再度浮上台面，也促使主管機關試圖以數據釐清市場實況。

在日股掛牌的房產科技公司GA technologies媒體公關部海外公關游詠如表示，公司於2024年10月正式在台灣設立法人，正是回應這股趨勢。她回憶，疫情前，公司海外客戶結構中，中國約占6成，台灣與香港合計約4成；但疫情後，台灣買家反而快速補位，如今已占公司海外業績約6成，且仍持續成長。

游詠如分析，一方面，台灣購屋負擔沉重；相較之下，日本即使是東京核心區，3000萬日圓（約新台幣610萬元）仍有機會購得小型住宅。再加上日圓長期偏弱，使得以新台幣計價的實質成本進一步下降。

她以自身經驗為例，25至26平方公尺（約7.5至7.8坪）的套房，月租約70000至100000日圓；若轉為購屋，中古屋約3000萬日圓起跳，新成屋或預售屋則落在6、7千萬日圓。換算下來，1500萬元新台幣以內的總價，已可進入東京主要生活圈。

除價格因素外，游詠如也指出，2024年台灣實施第7波信用管制後，部分資金轉而尋求海外配置，進一步推升台灣人赴日購屋的意願。

在日本經營不動產長達16年的本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏則指出，台灣近年房市政策對私法人購屋限制加嚴，也在無形中推動部分私法人轉向日本市場布局。疫情後購屋者的面貌除了早期的自營商，更可明顯看出電子科技新貴的增加。

林彥宏也從另一個角度解讀這波現象：日本不動產市場本身，正經歷結構性轉變。隨著「失落30年」世代逐步退休，新一代購屋者進入市場時，看到的是房價長期上升的軌跡，以絕對價格觀察，東京部分核心地段的房價，已回到泡沫經濟時期水準。

再加上近一年新屋供給明顯減少，首都圈1年可銷售物件數，已從過去約70000戶，縮減至30000戶左右。《財訊》雙週刊指出，在供給緊縮下，日本大型不動產公司與仲介為維持營運，轉而積極介入中古市場，進行短期買賣以創造周轉。這也解釋了國土交通省報告中，1年內短期交易比率上升的現象。林彥宏直言，這波短期交易增加，更多是日本企業自身經營策略的結果，而非單純由海外買家炒作所致。

不過，他也提醒，官方統計仍存在結構性盲點。部分中國買家透過「經營管理簽證」在日本設立公司，等同以「日本法人」名義購置不動產，不會被列入「海外買家」統計之中。相較之下，台灣買家多以個人名義直接購屋，因此在登記件數上的領先顯得格外突出。

轉變明顯 赴日置產動機

《財訊》雙週刊也發現，值得注意的是，這波台灣赴日購屋潮，已不再單純以投報率為唯一考量。多數受訪業者一致指出，目前東京住宅的租金投報率約落在3至4%，雖不若部分海外市場的高收益想像，但出租穩定性高。

實務上，台灣買家購屋動機愈趨多元，包括長期資產分散、退休後長住、子女留學預備，甚至是更彈性的生活選項。林彥宏形容，不少客戶「先買下來，再輪流邀親友來住幾個月，深度旅遊、融入在地生活，往往就覺得在日本置產很值得。」未來再視情況出租或出售，或隨房價上漲獲利了結，「可進可退」成為台灣人購屋的重要吸引力。

不過，專家也提醒，赴日購屋並非全無風險，匯率波動、稅制差異、貸款限制與後續管理成本，皆須事前充分理解，現階段仍以東京23區的流動性與市場深度相對穩健。

至於近年被台灣買家熱捧、甚至被形容為「第2個沖繩」的福岡，以及台積電設廠帶動的熊本周邊，由於部分地區鄰近阿蘇活火山，並非日本當地買家偏好的區域，未來轉手性與價格支撐，仍須一併納入評估。…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊753期）