（记者蔡函铮／综合报道）日本房地产市场正迎来新一波投资热潮。随着通膨压力上升、利率政策调整，以及社会对过往泡沫记忆的淡化，长期被低估的日本公寓等房产正重新受到台湾投资人关注。

日本阪急阪神不动产的台湾合作伙伴、maaūu 也有房产执行长刘冠宏表示，日本市场正从低迷期迈向新一轮成长循环，当前是制定长期投资策略的关键时刻。

图／日本阪急阪神不动产的台湾合作伙伴、maaūu也有房产 执行长刘冠宏在日本关西置产说明会上，详细分析日本公寓投资的相关面向。（maaūu 提供）

在日本四大主要房产类型中，日本公寓被视为台湾投资人的最佳入门选择。刘冠宏指出，日本公寓在法律上称为“分层住宅”或“区分所有建物”，类似台湾的电梯大楼。

日本公寓投资的最大优势在于高度标准化与管理便利。公共事务由管理委员会统一处理，房东仅需负责室内部分，管理负担相对轻松。交通便利地段的日本公寓流动性佳，转手相对容易。

在报酬率表现方面，日本公寓的一般租金报酬率约3-5%，扣除管理费与修缮基金后，实际报酬率约2-3%。虽不及民宿或整栋公寓亮眼，但胜在稳定可预期。

刘冠宏强调，日本公寓投资成功的关键在于厘清投资目的。根据实务经验归纳，海外置产的目的主要分为两大类：赚取价差与获得租金收益。

赚取价差的投资人需要选择位于蛋黄区、由知名建商兴建的优质物件，因为这些房产在市场上接受度高，转手相对容易。追求租金收益的投资人，则要考虑满租率、空置期与管理便利性。

“市场上经常出现某种房产类型特别热门的现象，但如果该类型不符合你的投资目的，再高的报酬率也没有意义。”刘冠宏提醒投资人避免盲目跟风。

除了日本公寓外，日本房地产市场还包括塔楼、一户建、整栋公寓等类型：

塔楼(超高层住宅)堪称日本房地产市场的顶级产品，多位于都市核心地段。塔楼的价值核心在于稀缺性与品牌效应，适合高净值投资人与追求品牌价值的收藏型买家。

一户建(透天独栋住宅)被视为国人心目中的理想居住形态。购买一户建不仅取得房屋所有权，更同时拥有土地完整使用权，适合计划长期居住日本或有特殊居住需求的投资人。

整栋公寓是最具专业性的投资标的，实际报酬率通常可达6-10%，适合有经验的房地产投资者或专业资产管理人。

刘冠宏特别提到，日本租赁管理产业相当成熟，无论是日本公寓、塔楼、一户建，甚至整栋公寓，都可委托专业公司代管。九成以上日本公寓投资人会委托专业代管公司，几乎不需耗费心力。

在流动性表现方面，日本公寓因标准化程度高、市场透明，买方容易比较与评估，交易速度最快。这使得日本公寓成为投资新手或资金有限者的理想选择。

图／对于初次进入日本市场的投资人而言，刘冠宏认为公寓是理想的起点，因为管理制度完善、风险相对可控，即使出现问题也容易处理，能让投资人累积经验并逐步深化布局。（maaūu 提供）

许多台湾投资人谈及日本房地产投资时，第一个想到的往往是民宿经营。刘冠宏指出，店铺、办公室以及整栋公寓，往往能带来更稳健、持续的租金收益。

店铺投资的优势在于商业租客对地段高度依赖，不会轻易搬迁，租约通常较长且稳定。办公室物件多位于精华地段，空置率极低。相较之下，民宿虽然报酬率看似亮眼，却隐藏诸多挑战。

展望未来，刘冠宏认为，日本房地产市场正处于特殊转折点。整体市场从低迷期迈向新一轮成长循环，不仅为日本公寓带来理想投资契机，也让其他优质资产具备重新评价与上涨潜力。

对台湾投资人而言，透过深入研究不同资产特性与适用情境，并诚实评估自身需求与风险承受度，可望在日本房地产新一波成长浪潮中抢占先机。

maaūu 也有房产结合深度设计思维与科技专业，协助客户在市场中筛选具备租金报酬、转手与生活价值的潜力资产，联手日本关西知名不动产商，打造专为台湾买家设计的日本房产投资体验流程。