作者：理想有壳
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丰台近几年成为城六区供地最多的区域，改善与豪宅市场集中爆发，头部中海、华润等在丰台的土储占北京总量的40%，百花齐放局面也让丰台楼市成为最“卷”区域，这背后其实有着深层的政策原因，今天我尝试结合历史因素、政策导向及国土空间规划解读下丰台发展的前世今生以及核心价值板块。
过去谈及丰台第一印象是铁路、火车站、批发市场、农贸市场等，作为城六区丰台产业发展和东西海朝等区域比差距巨大，一语概括原因，丰台是北京早期的“非首都功能疏解区”，一直承担了北京吃穿用行等物资物流集散地职能，因为早期北京核心功能区在二环，二环以内集中了80%的中央部委机关。
丰台坐拥北京南、北京西、丰台站三大“超级枢纽”，这也曾一度导致丰台发展的困局，整个丰台被京沪、京广等8条铁路干线切割为14个碎片化板块，交通隔离导致整个丰台区域的产业发展和协同效应降低，影响了整体的发展速度，也使区域房价不能梯度辐射出现断层局面，像今天丰台站至丽泽商务区直线距离不到3公里，但因铁路阻隔需绕行8公里。
这两点历史原因曾一度限制了丰台区域发展，但在新时代背景下丰台迎来历史新机遇。
一是北京城市化进入后半程，从增量扩张转为存量提质，城市更新被写入“十四五规划”和ZF工作报告上升到国家战略层面，而丰台成为最大受益者。
22年3月印发《北京市丰台区城市更新行动计划（2021—2025年）》；23年启动首批7个城中村改造，投资高达911亿，项目数及投资额均居北京第一；“十四五”更是投资1100亿、13个棚户区改造涉及3.78万人。按照北京城市更新规划，更新街区总面积64平方公里，占丰台总面积的1/5。
二是作为非首都功能疏解主阵地，丰台通过低端产业用地腾退升级为新兴技术产业，引入源源不断的高素质人群。
2017-2025年累计关闭大红门服装市场、新发地水产大厅等68家低端市场，腾退土地相当于672个足球场，疏解市场112家，腾退空间63%转型为科技创新载体，原大红门市场转型为“南中轴数字谷
”，入驻字节、视觉科技、商汤AI等企业；纪家庙铁路货场改造为“中关村丰台园西区”，集聚航天科工、中车智轨等硬科技企业。
在大体量城市更新和非首都功能疏解双背景下，紧邻核心区的先天优势让丰台核心区的土地地段价值被重新评估；同时城市更新释放的改善需求与产业升级进入的高科技产业人群让丰台楼市重新焕发出活力，这也是仅几年丰台土拍供应日趋激烈，改善豪宅百花齐放的根本原因。
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我们再结合丰台区国土空间规划看下丰台区核心发展方向，最终确立板块价值坐标。
在国土空间规划中，丰台定位为建设成首都商务新区
、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。
这里面重头戏是含金量最高的首都商务新区、科技创新和金融服务融合发展区两个表述，涉及的四个区中三个，即首都商务新区、丽泽金融商务区
、中关村丰台园区，且首都商务新区是独立一段放在科技创新和金融服务的融合发展区的前面，其远期发展定位是要高于丽泽和丰科的。
通过以上我们可以清晰锚定丰台核心价值板块：
一、南中轴-大红门首都商务新区板块
定位是面向是北京未来发展，承载新时代大国首都功能（这个你可以想象），建设高标准、高品质、国际化的多元城市综合区，打造北京城市南部地区高速发展的新引擎。
近几年板块豪宅逐步涌现，有中环悦府134-213㎡、永定金茂府130-175㎡、中海和瑞叁号院103-163㎡改善平层豪宅，也有玺萌壹号院320-464㎡稀缺顶豪别墅，这些都是随着首都商务新区完善而价值逐日递增的时代资产。
二、丽泽金融商务区板块
定位科技金融创新中心，是新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区，加强与金融街、北京商务中心区协同发展，打造具有全球影响力的金融发展新区。
作为北京二三环之间唯一有增量释放的产业发展空间，板块成为高端改善市场最卷的区域，目前在售的好房子项目有两个，分别是中海丽金府
135-230㎡（10.5-11万/㎡），已开盘，还有中海丽泽叁号院
99-158㎡目前排卡中，算为数不多的小户型产品，预计月底开盘；其他有在售婺源三子165-230㎡、端礼著150-180㎡改善豪宅，南侧有中海甲叁号院剩余180-2300㎡、君礼著125-165㎡、中国府187-650㎡。
三、中关村丰台科技园板块
发挥中关村丰台园区自主创新示范区主要载体作用，建设成为全国科技创新中心的重要承载空间和首都科技创新前沿阵地。
丰台科技园板块位于四环，与丽泽商务区和首都商务新区形成产业辐射联动，不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。目前板块内好房子项目为刚开盘隅西颂108-154㎡三居四居，总价800万起；中建云境110-192㎡ 三至四居，总价750万起。
在《推动城市南部地区高质量发展行动计划（2021—2025年）》中提及妙笔生花看丰台，其是建立在丰台良好区位条件之上，对老旧城市界面上进行城市更新和产业升级的贴切表述。
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