作者：理想有殼
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來源：知乎
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丰台近幾年成為城六區供地最多的區域，改善與豪宅市場集中爆發，頭部中海、華潤等在丰台的土儲佔北京總量的40%，百花齊放局面也讓丰台樓市成為最「卷」區域，這背後其實有着深層的政策原因，今天我嘗試結合歷史因素、政策導向及國土空間規劃解讀下丰台發展的前世今生以及核心價值板塊。
過去談及丰台第一印象是鐵路、火車站、批發市場、農貿市場等，作為城六區丰台產業發展和東西海朝等區域比差距巨大，一語概括原因，丰台是北京早期的「非首都功能疏解區」，一直承擔了北京吃穿用行等物資物流集散地職能，因為早期北京核心功能區在二環，二環以內集中了80%的中央部委機關。
丰台坐擁北京南、北京西、丰台站三大「超級樞紐」，這也曾一度導致丰台發展的困局，整個丰台被京滬、京廣等8條鐵路幹線切割為14個碎片化板塊，交通隔離導致整個丰台區域的產業發展和協同效應降低，影響了整體的發展速度，也使區域房價不能梯度輻射出現斷層局面，像今天丰台站至麗澤商務區直線距離不到3公里，但因鐵路阻隔需繞行8公里。
這兩點歷史原因曾一度限制了丰台區域發展，但在新時代背景下丰台迎來歷史新機遇。
一是北京城市化進入後半程，從增量擴張轉為存量提質，城市更新被寫入「十四五規劃」和ZF工作報告上升到國家戰略層面，而丰台成為最大受益者。
22年3月印發《北京市丰台區城市更新行動計劃（2021—2025年）》；23年啟動首批7個城中村改造，投資高達911億，項目數及投資額均居北京第一；「十四五」更是投資1100億、13個棚戶區改造涉及3.78萬人。按照北京城市更新規劃，更新街區總面積64平方公里，占丰台總面積的1/5。
二是作為非首都功能疏解主陣地，丰台通過低端產業用地騰退升級為新興技術產業，引入源源不斷的高素質人群。
2017-2025年累計關閉大紅門服裝市場、新發地水產大廳等68家低端市場，騰退土地相當於672個足球場，疏解市場112家，騰退空間63%轉型為科技創新載體，原大紅門市場轉型為「南中軸數字谷
」，入駐位元組、視覺科技、商湯AI等企業；紀家廟鐵路貨場改造為「中關村丰台園西區」，集聚航天科工、中車智軌等硬科技企業。
在大體量城市更新和非首都功能疏解雙背景下，緊鄰核心區的先天優勢讓丰台核心區的土地地段價值被重新評估；同時城市更新釋放的改善需求與產業升級進入的高科技產業人群讓丰台樓市重新煥發出活力，這也是僅幾年丰台土拍供應日趨激烈，改善豪宅百花齊放的根本原因。
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我們再結合丰台區國土空間規劃看下丰台區核心發展方向，最終確立板塊價值坐標。
在國土空間規劃中，丰台定位為建設成首都商務新區
、科技創新和金融服務的融合發展區、歷史文化和綠色生態引領的新型城鎮化發展區、首都高品質生活服務供給的重要保障區、高水平對外綜合交通樞紐，重構「一軸、兩帶、四區、多點」的城市空間結構。
這裡面重頭戲是含金量最高的首都商務新區、科技創新和金融服務融合發展區兩個表述，涉及的四個區中三個，即首都商務新區、麗澤金融商務區
、中關村丰台園區，且首都商務新區是獨立一段放在科技創新和金融服務的融合發展區的前面，其遠期發展定位是要高於麗澤和豐科的。
通過以上我們可以清晰錨定丰台核心價值板塊：
一、南中軸-大紅門首都商務新區板塊
定位是面向是北京未來發展，承載新時代大國首都功能（這個你可以想像），建設高標準、高品質、國際化的多元城市綜合區，打造北京城市南部地區高速發展的新引擎。
近幾年板塊豪宅逐步湧現，有中環悅府134-213㎡、永定金茂府130-175㎡、中海和瑞叄號院103-163㎡改善平層豪宅，也有璽萌壹號院320-464㎡稀缺頂豪別墅，這些都是隨着首都商務新區完善而價值逐日遞增的時代資產。
二、麗澤金融商務區板塊
定位科技金融創新中心，是新興金融產業集聚區和首都金融改革試驗區，加強與金融街、北京商務中心區協同發展，打造具有全球影響力的金融發展新區。
作為北京二三環之間唯一有增量釋放的產業發展空間，板塊成為高端改善市場最卷的區域，目前在售的好房子項目有兩個，分別是中海麗金府
135-230㎡（10.5-11萬/㎡），已開盤，還有中海麗澤叄號院
99-158㎡目前排卡中，算為數不多的小戶型產品，預計月底開盤；其他有在售婺源三子165-230㎡、端禮著150-180㎡改善豪宅，南側有中海甲叄號院剩餘180-2300㎡、君禮著125-165㎡、中國府187-650㎡。
三、中關村丰台科技園板塊
發揮中關村丰台園區自主創新示範區主要載體作用，建設成為全國科技創新中心的重要承載空間和首都科技創新前沿陣地。
丰台科技園板塊位於四環，與麗澤商務區和首都商務新區形成產業輻射聯動，不足丰台區1%的土地面積創造出1/4強的財政收入。目前板塊內好房子項目為剛開盤隅西頌108-154㎡三居四居，總價800萬起；中建雲境110-192㎡ 三至四居，總價750萬起。
在《推動城市南部地區高質量發展行動計劃（2021—2025年）》中提及妙筆生花看丰台，其是建立在丰台良好區位條件之上，對老舊城市界面上進行城市更新和產業升級的貼切表述。
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