日圆走弱、房价价差与资产配置需求，正改写日本住宅市场的海外买家结构。东京23区新建住宅中，台湾已跃居最大海外购屋来源，赴日置产潮正持续升温。

作者：财讯双周刊／游筱燕

根据《财讯》双周刊报道，日本国土交通省于2025年11月25日公布最新调查指出，当年度上半年，东京23区新建公寓的海外购买者明显增加，其中，来自台湾的买家数量居各国之首，呈现“压倒性领先”态势。

房价走扬 引发炒房争议

信义日本指出，这是官方首次以不动产登记资料系统性揭露海外购屋结构。随着近年日本房价走扬，“外国人来日炒房”的讨论再度浮上台面，也促使主管机关试图以数据厘清市场实况。

在日股挂牌的房产科技公司GA technologies媒体公关部海外公关游咏如表示，公司于2024年10月正式在台湾设立法人，正是回应这股趋势。她回忆，疫情前，公司海外客户结构中，中国约占6成，台湾与香港合计约4成；但疫情后，台湾买家反而快速补位，如今已占公司海外业绩约6成，且仍持续成长。

游咏如分析，一方面，台湾购屋负担沉重；相较之下，日本即使是东京核心区，3000万日圆（约新台币610万元）仍有机会购得小型住宅。再加上日圆长期偏弱，使得以新台币计价的实质成本进一步下降。

她以自身经验为例，25至26平方米（约7.5至7.8坪）的套房，月租约70000至100000日圆；若转为购屋，中古屋约3000万日圆起跳，新成屋或预售屋则落在6、7千万日圆。换算下来，1500万元新台币以内的总价，已可进入东京主要生活圈。

除价格因素外，游咏如也指出，2024年台湾实施第7波信用管制后，部分资金转而寻求海外配置，进一步推升台湾人赴日购屋的意愿。

在日本经营不动产长达16年的本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏则指出，台湾近年房市政策对私法人购屋限制加严，也在无形中推动部分私法人转向日本市场布局。疫情后购屋者的面貌除了早期的自营商，更可明显看出电子科技新贵的增加。

林彦宏也从另一个角度解读这波现象：日本不动产市场本身，正经历结构性转变。随着“失落30年”世代逐步退休，新一代购屋者进入市场时，看到的是房价长期上升的轨迹，以绝对价格观察，东京部分核心地段的房价，已回到泡沫经济时期水平。

再加上近一年新屋供给明显减少，首都圈1年可销售物件数，已从过去约70000户，缩减至30000户左右。《财讯》双周刊指出，在供给紧缩下，日本大型不动产公司与仲介为维持营运，转而积极介入中古市场，进行短期买卖以创造周转。这也解释了国土交通省报告中，1年内短期交易比率上升的现象。林彦宏直言，这波短期交易增加，更多是日本企业自身经营策略的结果，而非单纯由海外买家炒作所致。

不过，他也提醒，官方统计仍存在结构性盲点。部分中国买家透过“经营管理签证”在日本设立公司，等同以“日本法人”名义购置不动产，不会被列入“海外买家”统计之中。相较之下，台湾买家多以个人名义直接购屋，因此在登记件数上的领先显得格外突出。

转变明显 赴日置产动机

《财讯》双周刊也发现，值得注意的是，这波台湾赴日购屋潮，已不再单纯以投报率为唯一考量。多数受访业者一致指出，目前东京住宅的租金投报率约落在3至4%，虽不若部分海外市场的高收益想像，但出租稳定性高。

实务上，台湾买家购屋动机愈趋多元，包括长期资产分散、退休后长住、子女留学预备，甚至是更弹性的生活选项。林彦宏形容，不少客户“先买下来，再轮流邀亲友来住几个月，深度旅游、融入在地生活，往往就觉得在日本置产很值得。”未来再视情况出租或出售，或随房价上涨获利了结，“可进可退”成为台湾人购屋的重要吸引力。

不过，专家也提醒，赴日购屋并非全无风险，汇率波动、税制差异、贷款限制与后续管理成本，皆须事前充分理解，现阶段仍以东京23区的流动性与市场深度相对稳健。

至于近年被台湾买家热捧、甚至被形容为“第2个冲绳”的福冈，以及台积电设厂带动的熊本周边，由于部分地区邻近阿苏活火山，并非日本当地买家偏好的区域，未来转手性与价格支撑，仍须一并纳入评估。…（更多精彩内容，详见《财讯》双周刊753期）