随着日圆汇率持续处于历史低位，加上过去一年日本楼市展现惊人的升值潜力，日本楼市成为国际资金的避风港。然而，外资的强势加入不仅推高地价，更带动日本本地楼市贷款余额攀升至约 113 兆日圆，按年增长 7.8%，刷新近9年纪录。为了维护市场公平性，日本政府近月宣布重大税制改革，将着手取消海外买家在买楼时的仲介佣金消费税豁免。

过去，海外买家在日本置业支付给仲介公司的手续费被界定为“输出类型服务”，可豁免 10% 的消费税，这使得海外投资者的交易成本长期低于日本本地买家。然而，该项政策红利即将结束。日本政府宣布自 2026年10月 起，海外买家支付的仲介佣金将恢复征收10%消费税，旨在纠正“外国投资者占优、本地买家蚀底”的现象。

其实在日本，外国人购买日本物业的流程大致可分为五个步骤。首先是拣盘与提交买付证明书，买家需填写申请书以表达购买意向及提出价格，这也是议价的关键时机。其次是日本独有的“重要事项说明”，在正式签约前，必须由持牌的“宅地建物取引士”向买家详细解释物业产权、法规限制及防灾资讯，确保买家知情权。

随后进入签署合约与支付订金阶段，订金通常为楼价的5%至10%。第四步为结算过户，买家在交楼日支付尾数及税费，并由司法书士代办产权登记。最后一步则是申报与缴税，等待政府寄发相关税单。若采现金交易，由睇楼到收楼，整个过程通常需时1至2个月。

置业人士往往只聚焦于楼价本身，却忽略了置业的“隐藏成本”。综合市场数据，购买日本楼需预留楼价的 5% 至 8% 作为一次性杂费。

这笔费用包括法定的中介手续费、印花税、以及登记产权所需的“登录免许税”和司法书士费。值得留意的是，交易完成后约半年，买家还会收到一张由地方政府寄出的“不动产取得税”缴费单，税率约为住宅评估价的3%。不少海外新手因未预留此笔资金而大失预算。

除了入场费，持有期间的“养楼”成本亦不容舵忽视。日本业主每年需缴付固定资产税及都市计划税；若购买公寓大厦，每月还需缴纳管理费及“修缮积立金”。后者为强制性储蓄，用于大厦未来的大型维修，且金额往往随楼龄增长而上调。

2025 年上半年，东京 23 区新楼买家中海外人士比例升至 3.5%，引起国土交通省密切关注。该批热钱主要集中于东京都心五区及核心车站圈的大型写字楼、出租住宅、物流设施及零售物业。相较之下，大阪在世博概念炒作告一段落后，资金热度略有回落。日本银行数据显示，2025年9月本地楼市贷款余额达到大约113兆日圆，按年增长7.8%，为近9年高位，反映银行仍是积极放贷。

外资热钱推高地价的副作用是导致投资回报率有所下滑。日本央行提醒，虽然租金水平呈上升趋势，但物业风险溢价正在收窄。在目前的市场环境下，“拣啱盘”远比“多买盘”重要。物业的地段优势、租客质素及用途细节，将是决定未来投资回报表现的核心关键。