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房地產是過去20年拉動中國經濟內需的火車頭。

中國房地產市場的下滑還在繼續。房產數據機構克而瑞表示，2024年第一季度，百強房企累計實現操盤銷售金額7792.4億元，同比大幅下滑47.5%。
官方數據顯示房價也在繼續下行。中國統計局公布2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下降0.4%和0.6%，全中國新房和二手房房價已分別連跌9個月和10個月。
安邦智庫的一份報告指出，儘管二手房市場有了積極的變化，但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變，房地產市場的寒冬還遠未過去。
與此同時，3月的中國「兩會」大力宣傳「新質生產力」，寄希望於以此替代房地產等傳統行業拉動經濟。在市場如此低迷的狀態下，這些「新質生產力」概念下的產業，能否匹配和填補體量巨大、上下游產業鏈漫長的房地產業對於宏觀經濟和就業原有的貢獻？

現狀分析：還未觸底

4月以來最令人矚目的房地產新聞是中國龍頭房企萬科陷入困境。不同於恆大，萬科是中國房企中的「好學生」，很早就預判風險，降低槓桿率，在寒潮來襲時沒有倒下。但持續的市場低迷，讓這家企業也開始求生。
3月28日萬科發佈2023年報顯示，去年淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。在利潤大幅減少的情況下，萬科集團管理層已集體降薪。

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作為房企裏的「好學生」的萬科，也陷入困境。

「萬科、金地等『優質』房企再次面臨『爆雷』危機，碧桂園、恆大等出險房企『躺平』的情況下，市場的出清還遠未實現。」安邦智庫報告分析稱，這意味著中國房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到，供需失衡的寒冬也遠沒有過去。對於房地產市場持續下行的長期性需要有充足的凖備。
也有專家認為，2024年將是中國樓市觸底反彈的一年。
瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤3月在一場媒體會上表示，短期房地產市場還是面臨一定風險，瑞銀預測在上半年開工和銷售面積還會出現下跌，可能在年中的六七月份可能會企穩，下半年可能環比會略有回升，全年預計開工面積還是會下降10%，銷售下降5%左右。

房地產功與過

中國從1990年代末推行房改，開啟了房地產業的「大時代」——時任總理朱鎔基宣佈，福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。
中國銀行研究院的報告描述，房地產業具有產業鏈條長、關聯行業多的特徵。一方面，房地產開發活動與建築業生產活動密不可分，房地產開發過程中，通過直接消耗大量建築材料，帶動水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等多個製造業發展；另一方面，與住房相關的消費活動將促進家電、傢具、家紡等製造業發展。此外，房地產開發和銷售還會對物流、金融等第三產業產生較強的拉動效應。
西南證券的研究報告測算更直接——2020 年房地產業的總帶動效應之和約為1.71，意味著每增加1單位房地產業的產值，會帶動全產業增加1.71個單位的產值。

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房地產業具有產業鏈條長、關聯行業多的特徵。僅房地產開發經營、房地產中介服務兩項，涉及就業人口就以數百萬計。

官方數據顯示，過去20年，房地產是中國當之無愧的支柱產業——佔GDP的7.34%，間接帶動的相關產業佔9.9%，合計約佔GDP的17%。
2020年中國房地產行業的增加值達到歷史高點，7.5萬億元人民幣，約1萬億美元。如果將其看作一個經濟體，中國的地產行業，大致相當於墨西哥或印尼的全國GDP，在全球排15名左右。
不僅比重大，而且對經濟增長的貢獻率更大。經濟學家任澤平在一篇報告中測算，在2000-2020年間，房地產業對GDP增長的貢獻率從4.8%波動向上，達到13.9%。
這意味著，當時中國經濟比上一年新增的部分中，有七分之一的貢獻來自於房地產行業。
同時，地方政府也在這一過程中大舉賣地，充實財政；居民買房「上車」，在不斷上漲的房價下實現資產增值；各大房企迅速膨脹為千億，乃至萬億的規模，似乎實現了一個難得的多贏局面。
但問題逐步顯現。香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚此前向BBC中文指出了四個問題：銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空；一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需錯配；地方政府過去過度依賴土地財政，需要轉型；保障住房，住房租賃制度還有待完善。
換言之，高速發展，讓中國的資產價格不斷上漲，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。
此前20年，中國樓市也經歷了多輪起伏，但這一次下行則頗為不同。「運用再多的政策，房地產業不可能回到從前。」汪濤表示，當前樓市的變化是一個結構性的變化，我們要適應它，而不是扭轉。
「但還是有必要出台一些提振措施，使房地產的下行不會出現過度調整，對其它經濟部門以及企業、居民不會產生過大負面影響。」汪濤稱。

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恆大、碧桂園甚至萬科等房地產龍頭企業出現危機，分析指中國房地產業已不可能回到從前。

替代產業

「國內普遍認為房地產的下行是結構性的，長期性的，跟人口老齡化、房地產過剩、房企債務過高等因素有關，所以覺得要往新的方面轉換。」汪濤表示。
ING銀行大中華區首席經濟師宋林向BBC中文表示，從大的方面來看，中國經濟增長奇蹟背後的舊有增長引擎，包括全球化、城市化、工業化、人口紅利和債務推動型增長，都在不同程度地減弱。
「因此，必須尋找新的增長動力，這也是兩會關注的重點領域。綠色經濟、數字經濟和創新是長期的戰略方向。」
但房地產體量之大，對經濟的影響並不容易替代。
以就業為例，任澤平測算2021年中國房地產涉及從業人數達1500萬左右，而且從城鎮人員就業情況看，2004-2020年間，城鎮人員房地產業就業人數從130萬增長至525萬人，復合增長率9.12%，遠高於城鎮就業總人數2.7%的增速。
不僅如此，房地產能夠帶動上下游50多個行業超28%的就業彈性變化，即房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力約佔三成。
換言之，房地產行業如同一塊海綿，發展好時能吸納大量就業，低迷之時，擠出的從業人員，也給就業市場帶來壓力。
26歲的張靜靜就是其中一例，她此前向BBC中文介紹，2019年大學畢業後進入房地產行業做銷售，但是三年坎坷之後，被迫離開，轉行到家政行業，脫下西裝，換上便裝，她成了一名「藍領」勞動者。
相比之下，被寄予厚望的新能源汽車行業，雖然「求賢若渴」，但在就業方面與房地產行業相比相差一個量級——中國官方引發的《製造業人才發展規劃指南》稱，預計到2025年，節能及新能源汽車人才總量將達120萬人，目前仍存在103萬人左右的缺口。
房地產行業低迷，最先影響的是房地產開發經營、房地產中介服務兩部分，根據中國最新的經濟普查數據，這兩部分就業分別佔全行業的29%和13%，這兩部分失業人口很難與新能源汽車等新型行業的崗位適配。
支柱行業替代的過程中經常發生「人力資源錯配」的顯現。宋林對此解釋稱，新的增長動力還無法填補舊經濟模式增長放緩的空白。與房地產和基礎設施投資等舊經濟驅動力不同，新經濟發展的成果往往集中在少數人手中，而舊經濟驅動力的特點是供應鏈長、養活的人多，比如房地產。