作者：慢琢玖居
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前幾天，做了一份 2024年熱門小區的成交排名，有粉絲跟我說，怎麼都是東西城、海淀以及朝陽的小區，丰台的小區這麼少呢？
從成交佔比來看，丰台區的二手房佔全北京的比例平均在10%-11%，與海淀差不多，約等於東西城的成交量加總。
但是，卻遠不及這幾個區熱度高。
丰台，似乎成為了被大家遺忘的時光。
01
其實，丰台區的位置是非常不錯的。
東面與朝陽區接壤，北面與東城區、西城區、海淀區、石景山區接壤，是北京南部最重要的一個區域。
交通及配套便利，尤其是房價，與東西城以及海淀的差距明顯，使得這些區域不少人群在丰台尋求置換改善。
圖：北京各城區最新二手房成交均價
雖然在全北京來看，不及東邊、西邊和北邊的發展，但是對於居住在南邊的人來說，丰台也是首選。
畢竟，相比較房山、大興來說，丰台的優勢也是明顯的。
02
從成交量來看，丰台區2024年的成交佔比，較2023年下降了0.7個百分點。同樣下降的還是大興區，也是下降了0.7個百分點。
相反，西城的佔比上升了0.3個百分點，主要是四季度以德勝為代表的熱門學區成交量明顯上漲，拉動了西城的成交。
另外一個成交量上漲比較多的城區是通州，主要是2024年通州取消了「雙限」，刺激了區域內的成交。
從成交佔比來看，確實南邊相對比較弱。
畢竟，2024年北京二手房市場下行，「930」政策對於市場的刺激下，分化加劇，只有部分區域的價格觸底反彈。
也只有這些區域的購房者，才會在焦慮的情緒影響下，匆忙出手。
圖：2020年以來海淀&西城&丰台價格變化趨勢
從上圖可以看出，在2020-2022年市場上行時，丰台一平均漲幅不及10%，而海淀的平均漲幅超過了20%。
西城主要受學區政策的影響，但是隨着2024年幼升小結果發佈，頂級學區重回大家視野，2024年10月份以來，其價格反彈得最為明顯。
而在2023-2024年這一波下跌趨勢中，丰台的跌幅卻是最多的，現在只有2020年初價格水平的86%。
從增值保值性來說，南邊確實比較弱，這也是丰台不受「待見」的原因。
回到粉絲的第問題：為什麼成交量相對比較少？
因為「追漲殺跌」的心態，雖然政策刺激，但是價格都不怎麼漲，購房者持續觀望。。。
03
另外一個問題：現在入手丰台的二居或者三居，將來出手會不會很難？
我們從幾個維度來比較下，在丰台什麼樣的房子流通性更好。
從居室的成交與掛牌佔比比較來看，2居的房源流通性最強，最暢銷，其次是1居和3居。
而4居及以上在丰台來說相對就差了些，畢竟在丰台改善有更多的新房可以選擇。
從面積段的成交與掛牌佔比來看，100平以下成交佔比大於掛牌佔比的，尤其是60平以下，成交佔比最高；
140平以上，去化相對更艱難。
從總價佔比來看，500萬以下是丰台二手房的成交主力。500-700萬的價格流通性稍微弱一些。
但是，700萬以上成交佔比明顯小於掛牌佔比，尤其是1100萬以上，成交非常少。
基於以上分析，在丰台買二手房，流通性好的就是700萬以下的，面積段在100平以下1居到3居。
這幾年丰台的新房供給量非常大，而且以改善大戶型為主，使其與區域內的二手房形成明顯的產品差異。
如果想在丰台改善，有太多的新房可選；而二手房，更多的是剛需作為成交的主力。
04
這幾年麗澤崛起，南三環再度成為了關注的焦點。
尤其是像毗鄰海淀和西城的板塊，由於價格差距明顯，承接了這兩個城區不少外溢的需求。
像華曦府
的暢銷，相信其中不少購房者是來自兩個城區的。
而北大地，作為丰台最強學區的所在，使得西南邊這裡，一度成為丰台最熱的所在。
其價格也走出了不同於丰台整體水平的趨勢。
圖：2020年以來丰台區&麗澤&北大地價格走勢
我們基於2020年初、2022-2023年價格最高點、2024年12月三個節點的價格：
從上表可以看出，2020-2023年這一波市場行情下，有些板塊的價格漲幅明顯，而有些板塊的價格基本上沒有漲。
但是，各個板塊較高點的跌幅，差異並不大。
最後，附上2024年丰台成交量最多的50個小區，供選擇參考：
