作者：慢琢玖居
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来源：知乎
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前几天，做了一份 2024年热门小区的成交排名，有粉丝跟我说，怎么都是东西城、海淀以及朝阳的小区，丰台的小区这么少呢？
从成交占比来看，丰台区的二手房占全北京的比例平均在10%-11%，与海淀差不多，约等于东西城的成交量加总。
但是，却远不及这几个区热度高。
丰台，似乎成为了被大家遗忘的时光。
01
其实，丰台区的位置是非常不错的。
东面与朝阳区接壤，北面与东城区、西城区、海淀区、石景山区接壤，是北京南部最重要的一个区域。
交通及配套便利，尤其是房价，与东西城以及海淀的差距明显，使得这些区域不少人群在丰台寻求置换改善。
图：北京各城区最新二手房成交均价
虽然在全北京来看，不及东边、西边和北边的发展，但是对于居住在南边的人来说，丰台也是首选。
毕竟，相比较房山、大兴来说，丰台的优势也是明显的。
02
从成交量来看，丰台区2024年的成交占比，较2023年下降了0.7个百分点。同样下降的还是大兴区，也是下降了0.7个百分点。
相反，西城的占比上升了0.3个百分点，主要是四季度以德胜为代表的热门学区成交量明显上涨，拉动了西城的成交。
另外一个成交量上涨比较多的城区是通州，主要是2024年通州取消了“双限”，刺激了区域内的成交。
从成交占比来看，确实南边相对比较弱。
毕竟，2024年北京二手房市场下行，“930”政策对于市场的刺激下，分化加剧，只有部分区域的价格触底反弹。
也只有这些区域的购房者，才会在焦虑的情绪影响下，匆忙出手。
图：2020年以来海淀&西城&丰台价格变化趋势
从上图可以看出，在2020-2022年市场上行时，丰台一平均涨幅不及10%，而海淀的平均涨幅超过了20%。
西城主要受学区政策的影响，但是随着2024年幼升小结果发布，顶级学区重回大家视野，2024年10月份以来，其价格反弹得最为明显。
而在2023-2024年这一波下跌趋势中，丰台的跌幅却是最多的，现在只有2020年初价格水平的86%。
从增值保值性来说，南边确实比较弱，这也是丰台不受“待见”的原因。
回到粉丝的第问题：为什么成交量相对比较少？
因为“追涨杀跌”的心态，虽然政策刺激，但是价格都不怎么涨，购房者持续观望。。。
03
另外一个问题：现在入手丰台的二居或者三居，将来出手会不会很难？
我们从几个维度来比较下，在丰台什么样的房子流通性更好。
从居室的成交与挂牌占比比较来看，2居的房源流通性最强，最畅销，其次是1居和3居。
而4居及以上在丰台来说相对就差了些，毕竟在丰台改善有更多的新房可以选择。
从面积段的成交与挂牌占比来看，100平以下成交占比大于挂牌占比的，尤其是60平以下，成交占比最高；
140平以上，去化相对更艰难。
从总价占比来看，500万以下是丰台二手房的成交主力。500-700万的价格流通性稍微弱一些。
但是，700万以上成交占比明显小于挂牌占比，尤其是1100万以上，成交非常少。
基于以上分析，在丰台买二手房，流通性好的就是700万以下的，面积段在100平以下1居到3居。
这几年丰台的新房供给量非常大，而且以改善大户型为主，使其与区域内的二手房形成明显的产品差异。
如果想在丰台改善，有太多的新房可选；而二手房，更多的是刚需作为成交的主力。
04
这几年丽泽崛起，南三环再度成为了关注的焦点。
尤其是像毗邻海淀和西城的板块，由于价格差距明显，承接了这两个城区不少外溢的需求。
像华曦府
的畅销，相信其中不少购房者是来自两个城区的。
而北大地，作为丰台最强学区的所在，使得西南边这里，一度成为丰台最热的所在。
其价格也走出了不同于丰台整体水平的趋势。
图：2020年以来丰台区&丽泽&北大地价格走势
我们基于2020年初、2022-2023年价格最高点、2024年12月三个节点的价格：
从上表可以看出，2020-2023年这一波市场行情下，有些板块的价格涨幅明显，而有些板块的价格基本上没有涨。
但是，各个板块较高点的跌幅，差异并不大。
最后，附上2024年丰台成交量最多的50个小区，供选择参考：
