作者：雨辰師兄
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在北京兩年多以來的疫情通報中，丰台可以說是屬於「雖遲但到」的角色，經常怒刷存在感。一些丰台的朋友可能會比較疑惑：為什麼又是丰台？
雨辰師兄
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中國政法大學 法律（法學）碩士
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雨辰沒有參與疫情防控一線的經驗，並不能夠從公共衛生的專業角度解答上述問題，但北京市城六區的批發市場和物流產業，主要就分布在丰台區，人員、貨物（尤其是生鮮食品）的彙集、流動，無疑讓丰台區的疫情防控變得關鍵和艱巨。
今天，我們不聊疫情，僅從城市發展的角度談談丰台的現狀和後續發展前景。全文共四部分，前兩部分是丰台現狀的優勢和劣勢分析，第三部分是對北京市及丰台區2035年規划進行的部分摘要和解讀，最後一部分是雨辰個人對丰台重點區域發展的一些預測。
一、區域優勢：
1、地理位置
丰台區，作為北京市城六區之一，是毫無疑問的中心城區，從上圖可以看出，丰台區佔據了南二環到南五環之間的大部分區域，如果僅從「環數」來考慮，不虛北京市除東西城之外的任何一個區。
上圖是北京城六區的地圖，左下角青色的區域是丰台，可以看出其位於北京市中心城區的西南區域，主體部分位於南中軸西側，和海淀、朝陽呈三足鼎立之勢，共同環繞東西城兩個核心城區。可以說，丰台在地理位置上是比較優越的。
2、交通
（1）軌道交通。丰台的河東地區（永定河以東）已經實現了地鐵的高密度覆蓋，在近期公布的《北京市軌道交通第三期建設規劃》（簡稱三期規劃）中，丰台區也成為了主要贏家，11號線二期、14號線三期(西延)、19號線二期、25號線三期(麗金線)等多個項目都納入了三期規劃，預計將在5-8年內陸續建成，此外，北京市前兩大火車站——北京西站和北京南站也都位於丰台區（今年4月，北京丰台站將開通，屆時，丰台將聚集北京市客運規模前三的鐵路樞紐）。
（2）公路交通。丰台區密布了多條高速公路和城市快速路，是自北京西南方向進京的必經之路。
（3）航空交通。丰台區作為地鐵大興機場線的起點，可以實現與大興國際機場的快速交通。
3、規模
從面積和常住人口數量來看，丰台也是妥妥的「大區」，306 km²的面積和202萬的常住人口（2020年底數據），都是城六區中的第三位。
4、房價
2022年4月北京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比（圖片來自網路）
從房價上來看，丰台的房價與石景山比較接近，大概處於北京市的平均水平，在城六區中屬較低水平。
二、區域劣勢
丰台區擁有優越的地理位置、便利的交通和不算太高的房價（相對北京市其他區域而言），似乎是一個很適合自住的地方，但很遺憾的是，房價不算很高的另一面，便是丰台的另一面：經濟發展較為落後、發展不均衡、市容市貌差、教育資源一般。
1、經濟發展較為落後
（圖片來自網路）
根據上圖可見，丰台的經濟總量在北京各區中屬於中游。但總量不高，人均數據偏低。在北京住過一年以上的人可能有感覺，丰台的經濟水平在中心城區里大概屬於吊車尾水平。很遺憾，這種感覺基本是對的，我們可以簡單看一下2021年北京市各區的人均GDP排名（當然了，數據好的區不一定是真的經濟好，但數據差的區一般是真的經濟不好）：
（圖片來自網路）
當你在北京待上5年以上，並且有過一段求職經歷，你就會知道，除了不如其他中心城區以外，丰台的經濟水平可能並不比郊區中的亦庄、順義、大興、通州（現在是副中心）等地好。經濟發展水平偏低，造成的直接結果就是丰台的就業崗位少（高收入就業崗位尤其少），職住比偏低，大量常住人口只能選擇外區就業並承擔遠距離通勤，同時本區無法強勢吸引外區勞動力前來就業，這種情況進一步導致大量丰台人民將GDP創造在外區，繼續拉大了丰台和東西海朝等經濟發達區人均GDP數據的差距。
1、區域發展不均衡
除了整體經濟水平較為落後之外，丰台區內部的發展水平差異也很大，且發展較為割裂，區域發展不平衡。
丰台既有六里橋、方庄、右安門外、丰台科技園（總部基地）、麗澤等發展較快或比較成熟的區域，也有玉泉營、大紅門、宛平城、五里店、花鄉、長辛店等遍布大量城中村的區域，丰台河西區域還保留了王佐、北宮兩個鄉鎮，在丰台區內，從頂級寫字樓群到「田園牧歌」，一天內看遍各類城鄉景觀，簡直就是北京的「山地垂直氣候帶」。
丰台科技園
木樨園
新發地
王佐
此外，丰台各個區域的發展較為割裂。
丰台目前主要可以劃分為中心城區外圍（主要包括城南、六里橋、麗澤等地）、南苑、丰台鎮、河西四個區域，但各個區域之間的聯繫並不緊密。中心城區外圍區域，主要是作為外區就業人口的居住區（目前麗澤商務區規模還比較小）；南苑、河西區域作為航空產業基地，發展的封閉性都比較強；丰台鎮區域作為目前丰台區的行政和科教文衛中心，是各個區域中功能比較健全的，但本身規模有限，且沒有充分吸引區內其他區域的資源。
上文提到，丰台的交通是比較便利的，這主要針對的是丰台的對外交通，丰台區內各區域之間的交通還存在很多短板，例如各鐵路線和高速路快速路造成了大量斷頭路（這一點對丰台交通影響很大，是造成丰台內部區域割裂的首要原因）河西地區與河東地區交通路線較少、10號線以南區域沒有東西向的地鐵、豐西編組站幾乎將曉月苑區域東向交通封閉、，等等。
另外，丰台目前仍大量存在的批發市場，也缺乏統一規劃和改造升級，市場之間存在同質化競爭，且管理水平和經營環境都有待提升。
1、市容市貌差
經濟落後、發展不均衡的地域，必然會存在一些市容市貌比較差的板塊（反過來是不成立的，市容市貌差不一定就經濟落後，例如很多城市的老城區），只不過在丰台區，市容市貌差的區域比例有些高。同樣的城中村，放在東西城，可能具有旅遊價值，但放在丰台，一般只能起到阻礙城市建設的作用。較差的市容市貌會影響到丰台的整體聲譽，例如，麗澤和丰台科技園區域明明有很多條件不錯的寫字樓，但如果丰台還是一直給人落後和雜亂的印象，一些優質企業可能就不會考慮選擇在丰台辦公。
2、教育資源一般
雨辰認為，教育資源可分為基礎教育資源和高等教育資源，基礎教育資源能夠對房價起到一定的支撐作用，而高等教育資源則能夠提供優質的年輕勞動力，並提升一個區域的科創水平。就丰台而言，兩種教育資源都比較一般。
（1）基礎教育方面（小學初中高中）
小學初中的綜合水平（包括生源、教學等）很難量化，但小學初中的綜合水平會在一定程度上體現在同區域內高中之上。雨辰僅以網路上流傳的一組高考平均分排名來進行一次簡單評價：
上述排名的準確性有待考證，但確實也是一組北京市中上水平高中的名單，可以看到，除了北京十二中以外，丰台並沒有其他中學能夠躋身其中。相比較西城海淀東城，以及朝陽，丰台的優質高中數量都是比較少的，大體與石景山屬於同一水平。丰台的學區熱度也基本如此，弱於西城海淀東城朝陽，和石景山同處於城六區的末流水平。
（1）高等教育方面
丰台區內有首都醫科大學、首都經貿大學、北京電子科技學院、中國戲曲學院、裝甲兵工程學院等高校，2021年還新增了中央民族大學的新校區，高校數量低于海淀、朝陽、昌平，大體和房山、大興、通州屬於同一水平。單看高校的數量和質量都不算差，但北京畢竟是中國高教第一城，在海淀等區的比較下，還是比較弱勢，並不能夠為丰台區貢獻足夠的高質量勞動力和科技創新實力。
三、2035年規劃中的丰台
《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》第24條中對丰台區的整體定位是「首都高品質生活服務供給的重要保障區，首都商務新區，科技創新和金融服務的融合發展區，高水平對外綜合交通樞紐，歷史文化和綠色生態引領的新型城鎮化發展區」。而北京市政府關於對《丰台分區規劃（國土空間規劃）（2017年—2035年）》的批覆中對丰台區的功能定位是「首都商務新區、科技創新和金融服務的融合發展區、歷史文化和綠色生態引領的新型城鎮化發展區、首都高品質生活服務供給的重要保障區、高水平對外綜合交通樞紐」。兩者的內容基本一致，但順序有所不同，前者在先，體現的是全市層面對於丰台的定位，後者是丰台區自己調整的順序，更能體現丰台區對自身發展的預期。
1、首都商務新區。這是位於丰台區內北四環以北南中軸兩側的區域，目前還屬於前期規劃和拆遷階段。從規劃層面來講，丰台區對這裡的定位和預期很高，未來主要用途是國際文化交流展示（包括建設數個國家級博物館）、國際組織和文化類企業總部辦公和人才居住等。
2、科技創新和金融服務的融合發展區。這一定位主要針對的是麗澤金融商務區
和中關村丰台園。麗澤金融商務區是丰台這幾年大力發展的核心區域，目前商務區南區已完成基本建設，部分辦公樓已投入使用，入駐企業不乏華為、南水北調集團、中國物流、中國廣電、農業再保險、長城資產、銀河證券等大型企業；中關村丰台園分為東區和西區，其中東區（也就是目前大家常說的丰台科技園）已經成為丰台區的主要經濟支柱，也是目前丰台體量最大、街道環境最好的集中辦公區，西1區和西2區分別位於河西區域的園博園西側和太子峪西側，未來通過14號線西延進行串聯，其中西1區在去年年底還掛牌了「北京園博數字經濟產業園」，將成為丰台在河西地區重點打造的產業園區。
3、歷史文化和綠色生態引領的新型城鎮化發展區。這一定位主要依靠盧溝橋國家公園文化區以及永定河、南苑森林濕地公園、園博園、北宮森林公園、千靈山等綠地和山水景觀來引領。盧溝橋國家文化公園區以盧溝橋-宛平城-中國人民抗日戰爭紀念館為核心，同時向周邊的二七廠、長辛店和首鋼（丰台廠區，主要是二通廠和第一耐火廠）輻射，構成以近代歷史資源、紅色旅遊和工業遺存為特色的歷史文化景觀；綠色生態方面，丰台區在河西及永定河沿線主要是改善現有資源，在東部地區重點推進南苑濕地公園的建設，但考慮到到南苑濕地公園2035年基本建成、2050年全部建成的規划進度，近期公園的實際景觀效果可能難以預測。
4、首都高品質生活服務供給的重要保障區。這意味著丰台在相當長的一段時間內仍將作為蔬菜水果水產肉類花卉傢具建材汽車等各類生活物資的供應區，改造和保留一定數量的批發市場。雨辰認為，既然是高品質，丰台的很多市場大機率會隨著時代進步而逐漸改造升級，不斷提升管理水平和購物環境。雖然這些生活服務產業科技含量不高，但也是不可或缺的，同時，丰台人民可能會因地域優勢而享受到較北京市其他區域相比更低的物價。值得一提的是，丰台區將這一項定位的順序從第一調整為第四，這也體現了丰台區不甘於只承擔中低端產業分工的意志。
5、高水平對外綜合交通樞紐。和上一項定位一樣，交通樞紐本身就是丰台區的本行。近幾年內丰台將重點推進丰台站交通樞紐、麗澤城市航站樓的建設，在中遠期將推進丰台站周邊站城一體化的建設，火車站是城市展示的窗口，隨著北京的快速發展，作為全市鐵路交通樞紐的丰台，車站周邊環境也必將獲得一定提升。在市內交通方面，麗澤商務區在2030年前有望實現北京市首座5線換乘（14號線、16號線、11號線、房山線-麗金線、大興機場線）的地鐵站，同時具備直通三大火車站和大興機場的優勢，屆時麗澤將成為北京市西南區域的市內交通樞紐。
總評：未來十幾年，丰台的發展可以說是值得期待的，雖然丰台的建設效率低下一直被居民詬病，但雨辰還是認為，優越的地理位置，至少能夠保證丰台的發展速度不低於北京市的平均水平，丰台一些重點區域的發展應當會超過北京市平均發展速度。同時，丰台區內發展不均衡的現象仍將長期存在，商貿、物流等產業也將相當程度保留，丰台的整體發展水平較西城東城海淀和朝陽北部相比仍會存在較大差距。
四、重點區域發展預測
結合現有的規劃資料、區位綜合優勢和實地建設情況，雨辰認為丰台的重點發展區域為麗澤商務區、南中軸、丰台科技園（東區）和丰台站區域。
1、麗澤商務區
競爭對手：西城西直門外、朝陽望京、通州運河商務區、河北雄安新區
預計規模：總建築面積650萬平方米
目前狀態：大規模基礎設施建設
2035年預期：商務區辦公環境和企業質量達到或超過朝陽望京區域水平，成為長安街以南最強商務區。
麗澤商務區可以說是丰台的老概念了，從2008年北京奧運會後就開始規劃，丰台人民曾經一度以為無法填坑，好在近幾年終於進入了建設的快車道。預計在2023年年底，麗澤商務區將開通14號線、16號線、大興機場線3條地鐵線路，在2030年前開通房山-麗金線和11號線，成為5線換乘的京西南區域中心。在已建成樓宇招商方面，麗澤商務區的表現可圈可點，引進了部分央企和其他大型企業。
在與競爭對手的比較上，麗澤商務區的最大優勢就是交通。與麗澤商務區相比：西城西直門外區域（展覽路街道，主要是動物園批發市場騰退改造的辦公用地）的位置更便於承接金融街外溢產業，但本身體量有限，且地鐵線路、車站數量較少；朝陽望京區域的優勢是已基本成熟，區域內綠化環境好，職住平衡好，但望京的軌道交通同樣不算方便，與機場和其他市內重點區域（如金融街、國貿、中關村等）的交通較為不便，在產業引進上，望京在海淀區和朝陽區內中央商務區（國貿）的競爭下，後續增量較為有限；通州運河商務區和麗澤商務區一樣，目前處於大規模基礎設施建設時期，與麗澤相比，運河商務區受政策因素的影響較大，其發展水平取決於中心城區企業的外遷力度，從目前招商情況來看，運河商務區與麗澤存在一定差距；河北雄安新區目前同樣處於大規模基礎設施建設階段，其優勢是規模巨大，能夠承接海量的北京外遷產業，其劣勢是在市場經濟環境下很難形成完整的經濟環境和產業鏈，未來更可能扮演央企事業單位總部行政、居民教育醫療養老等功能屬性。
雨辰認為，麗澤商務區現在存在兩方面的問題需要處理，一是定位問題，在行業類型上，可以在金融企業外同時引進科技、工程建設等實業類企業，在企業性質上，可以在央企國企之外多引進更具活力的民營企業，讓商務區的企業更具多元化；二是規模和標誌性建築問題，650萬平的建築總規模不能算少，但也不算多，同時麗澤商務區目前最高建築僅在200米左右，且除麗澤SOHO外，其他建築物外觀較為雷同，缺乏足夠的標誌性建築物，如果麗澤商務區在未來還想同望京甚至中央商務區繼續競爭，現有的規劃規模和標誌性建築的不足可能會形成一定的制約。
2、南中軸（首都商務新區-南苑）
競爭對手：北中軸（奧體-奧森）、首鋼園
預計規模：首都商務新區建築規模1148萬平方米，南苑森林濕地公園綠地和水域面積9.41平方公里
目前狀態：首都商務新區處於前期規劃和拆遷階段，南苑森林濕地公園已開始先行起步區建設
2035年預期：首都商務新區完成拆遷和現有樓宇改造，迎來少量國家級博物館入駐，南苑森林濕地公園建成三分之二以上，初步形成低配版奧森。
南中軸區域的定位很高，規劃文件中不乏「古今交融、大國首都文化自信、國際知名」等詞彙，但鑒於目前的土地開發現狀，雨辰對該區域在2035年前的發展並不樂觀。
與南中軸區域相比：北中軸區域的優勢是全方面的，現有設施、軌道交通、生態環境等等，均大幅優於南中軸，未來南北中軸之間的差距可能會縮小，但經過兩次奧運周期建設的北中軸區域的優勢（體育文化綜合、國際商務辦公等），在全市範圍內都是無法取代的；首鋼區域目前已處於大規模開發階段，在開發進度上領先南中軸區域，但首鋼區域也面臨土地一級開發問題（首鋼集團與石景山區的配合程度不夠），同時在規劃定位上，首鋼要弱於南中軸，未來南中軸區域可能會吸引國際組織和國家級文化設施入駐，但首鋼區域還很難做到這一點。
綜上，雨辰對2035年南中軸區域發展的預期是，強於首鋼，但仍全面弱於北中軸。
3、丰台科技園（東區）
競爭對手：海淀永豐-太空城、亦庄、大興、順義、房山良鄉高教園、昌平未來科學城
預計規模：總用地面積4.7平方公里，總建築面積666萬平方米
目前狀態：一期二期已建成，三期處於基礎設施建設中
2035年預期：園區環境進一步優化，職住更加平衡，和亦庄共同成為長安街以南區域最好的產業園區。
丰台科技園是丰台區域發展比較早的區域，目前已經初步形成了以軌道交通和航空太空為龍頭產業的綜合類產業園區。目前丰台科技園生活配套已比較完善，交通相對便利，房價也不算高，環境比較宜居。但丰台科技園同樣面臨一些問題：在規模上，丰台科技園近鄰四環，繼續擴大規模的可能性比較小，總用地規模有限，無法承接需要大面積廠房的企業入駐；在生態環境上，丰台科技園園區內綠化已經很好，但在園區西南側幾公里處有丰台區最大規模的垃圾填埋場，近期還可能會開建垃圾焚燒廠，對丰台科技園的空氣質量和園區整體形象會造成一定影響；在企業質量上，仍以中小企業為主，行業龍頭企業數量少，造成的結果是高薪就業崗位少。要克服上述問題，除了增加園區的管理、招商、企業孵化水平外，丰台區層面也需要配合做好周邊環境建設，包括對垃圾填埋場和焚燒廠的處理。
與丰台科技園相比：北京最強產業區，海淀區的永豐-太空城產業園區得益於海淀區的整體競爭力，將會更具競爭優勢，更能夠吸引優質企業和人才；亦庄等郊區產業園的優勢是土地供給量充足，但在產業集聚和軌道交通方面，房山高教園、順義、大興、未來科學城等園區可能還是不及丰台科技園，只有「南城之星」亦庄，能夠在各個方面等同或者優於丰台科技園。不過，亦庄距離中心城區較遠，丰台科技園仍能夠吸引到北京西部和南部地區的就業人口。
雨辰認為，2035年的丰台科技園區將是和亦庄區域並列的北京南半部的優質產業園區。當然，北京市最強的產業區域仍將是海淀。
4、丰台站區域
競爭對手：城市副中心站區域
預計規模：丰台火車站17台32線，為北京市第一大火車站；丰台站區域產業用地規模不高於66.4公頃
目前狀態：丰台火車站基本建成，將於今年4月通車；周邊區域還處於規劃和拆遷階段
2035年預期：丰台站區域成為連接雄安新區的門戶地區，同時周邊區域市容市貌得到較大改善。
最近幾年，北京市興起了站城一體化建設的熱潮，由於一些已建成的火車站周邊區域缺乏改造條件，只能在新建的丰台站和城市副中心站進行站城一體化的探索。與丰台站區域相比，城市副中心站區域在一體化建設規模上具有優勢，但在城市間交通的通達性上不及丰台站。在與京外區域的聯繫上，城市副中心站是連接副中心與北三縣、天津北部的門戶，而丰台站也是前往雄安新區的門戶，二者都是推進京津冀一體化的重要交通樞紐。綜合來看，二者功能和定位有所差異，但由於副中心站區域多為新建建築，在城市面貌上應優於丰台站附近區域（屬於丰台老城區）。
2035年，丰台站區域的軌道交通建設將邁上新台階，市內交通方面，除了已建成和將建成的10號線、9號線、16號線外，還會增加25號線和R6快線（具體建成時間未知）；城市間交通方面，以丰台為起點的豐雄商高鐵將建成，比目前已建成的京雄城際線路更短，實現與雄安新區的更快通達。此外，隨著站城一體化建設的推進，丰台站南廣場外的丰台橋南區域將迎來更多的發展機遇，城市面貌得到改善；丰台站區域將同東北側的麗澤商務區和西南側的丰台科技園一同形成丰台區的發展主軸，上述三個區域也是丰台區內雨辰最為看好的區域。
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